REIT - Finance Job Interview(金融　仕事　面接)

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REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産投資信託と訳され、また、リートと呼ばれる投資信託の一種である。

* REITは1960年にアメリカ合衆国で、また日本では2001年に導入された。信託を導管（SPVと呼ばれる）として二重課税を回避する商品となっている。形式には契約型と会社型の二つがありうるが、日米とも多くは会社型で上場されている。株式会社の株式に相当する投資口を時価で市場で購入することができる。このほか社債の発行を行うこともある。このほか銀行など金融機関から融資を受けることもある。このようにして証券市場を通じて投資家から集めた資金と銀行など金融機関から借り入れた資金を、オフィスビルを始めとする不動産などに投資し、売買益や賃借料などの収益を投資口を購入した投資家に分配する形態をとる。

* REITの対象不動産に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのが、ビルマネジメント(ビルマネ)事業、またはプロパティマネジメント(PM)事業であり、REITの将来的な価値を評価する上で重要である。

目次
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* 1 日本におけるREIT
* 2 REITに関する税制の国際比較
* 3 売買など
* 4 関連事項
* 5 外部リンク

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日本におけるREIT

* 日本におけるREIT市場は2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にあり、今後も市場拡大の余地は大きいものとみられている。なお、時価総額は2004年前半から純資産価値を約30ないし40％上回るプレミアムが付いている状態であり、マーケットはJ-REITのさらなる上昇を織り込んでいることを示している。
* 投資物件については、当初はオフィスビルオンリーであったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。
* 米国の状況をみると、オフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか、医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5％程度を占めるなど多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

REITに関する税制の国際比較

* 米国では内国歳入法典856条以下の規定により、課税所得の90％以上を投資家に分配する等の適格要件を満たせば、REIT 段階での連邦法人税が課せられず、投資家段階のみの課税で済む（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との二重課税が避けられる）とされている。あたかも投資家が直接に投資額に応じて投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。

* 日本のJ-REIT についての課税上の取扱いは米国のそれと似ており、ペイ・スルー課税だとされる。REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることを条件に、その分配に充てる所得の損金算入を認めるというものである。

* なお二重課税を回避する方式としては、ペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行う、パス・スルー課税方式がある。

売買など

株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能。